Plataforma de inversión en hospitalidad · México
VIATO Capital adquiere, reconvierte y opera activos de hospedaje urbano y boutique en México. No es un vehículo que contrata un operador: es un operador con diez inmuebles en cinco plazas y tres años cobrando noches, que ahora invierte con capital institucional.
La tesis
No subscribimos crecimiento de mercado. Subscribimos un diferencial operativo dentro de mercados cuya demanda ya está documentada, con una plataforma que lleva tres años cobrando noches.
Tres años operando diez inmuebles en cinco plazas dieron algo que no se compra: saber qué activo funciona y cuál no, con tarifa, ocupación y costo propios. El modelo se probó con capital propio antes de pedir el de alguien más.
Sin asignación fija por carril. El retorno no lo pone el mercado, lo pone la entrada. El capital se asigna donde el precio relativo lo justifique, dentro de límites de concentración por activo y por plaza.
El underwriting se construye sobre el libro de operación propio, no sobre un estudio de mercado comprado. Y la comisión de operación que se le cobra al vehículo está por debajo de la que la plataforma retiene con propietarios terceros: esos puntos bajan al NOI en lugar de quedarse en el gestor.
Venta en bloque a comprador institucional o aportación a FIBRA con eficiencia fiscal bajo los artículos 187 y 188 de la LISR. El valor se crea al cambiar el uso y se realiza al vender un portafolio ya operando.
Por qué ahora
Dos fuerzas simultáneas comprimen al operador informal y abren espacio al institucional: una oferta atomizada sin capacidad de escala y un régimen regulatorio que empieza a exigir licencia.
Fuentes: Sectur / Datatur e INEGI, cifras de cierre 2025 publicadas en febrero de 2026; EY México, análisis del sector hotelero, abril de 2026; Gobierno de la Ciudad de México, registro de estancia turística eventual; estimación de inventario STR de fuentes sectoriales, sujeta a revisión.
El activo con licencia de hospedaje vigente gana en ambos escenarios.
Terraza · Portafolio Ciudad de México
La plataforma
La operadora ya tiene histórico propio de tarifa, ocupación y costo en cinco plazas. Ese libro es la ventaja: compramos donde ya sabemos operar, y entramos a plazas nuevas sólo cuando el activo y el precio lo justifican.
Los diez inmuebles operan bajo arrendamiento variable con sus propietarios: VIATO no es dueña de ninguno de ellos. Eso es exactamente lo que el vehículo cambia. Hoy la plataforma captura margen de operación; con capital captura además NOI y plusvalía sobre los mismos activos que ya sabe operar.
Activo reconvertido · Ciudad de México
Tres años de contratos con propietarios terceros construyeron el activo más difícil de comprar en este mercado: series históricas propias de tarifa, ocupación, estacionalidad y estructura de costo por plaza, obtenidas sin comprometer un peso de capital. Cuando evaluamos una adquisición, no subscribimos un estudio de mercado comprado: subscribimos nuestro propio libro de operación.
Estrategia
La operadora es común a los tres; lo que cambia es qué se compra y cuánto tarda en producir. No fijamos un porcentaje objetivo por carril: el capital se asigna donde el precio relativo lo justifique.
| Carril | Qué se adquiere | Fuente de retorno | Tiempo a flujo | Riesgo dominante |
|---|---|---|---|---|
| A · Hoteles en operación | Hoteles boutique estabilizados de 20 a 80 habitaciones, operados por propietario o familia | NOI desde el cierre más mejora de tarifa, distribución y estructura de costo | Inmediato | Operativo / de integración |
| B · Uso hotelero en remodelación | Inmuebles con licencia de hospedaje vigente, en obra o con obra detenida | Descuento sobre costo de reposición más terminación y estabilización | 6 – 12 meses | De obra y presupuesto |
| C · Value-add residencial → hospedaje | Edificios urbanos adquiridos a valuación residencial o de oficina | Diferencial entre yield on cost de entrada y cap rate de salida | 18 – 30 meses | De ejecución y permisos |
El uso de suelo debe permitir alguna modalidad de actividad de alojamiento. Si no lo permite, el inmueble no se adquiere, sin importar el precio y sin sujetar la tesis a un cambio de uso que dependa de la autoridad. No compramos activos cuya viabilidad dependa del régimen de estancia turística eventual.
Track record
Tres edificios de la Ciudad de México que VIATO reconvirtió y opera bajo arrendamiento variable. Son la evidencia de que el modelo de reconversión funciona; la titularidad y la plusvalía corresponden a los propietarios de los inmuebles, no a VIATO ni al vehículo.
Activo reconvertido I · Condesa
Casa de cuatro recámaras reconvertida a hospedaje boutique. Ocupación media de 86.5%.
Activo reconvertido II · Roma Norte
Siete oficinas reconvertidas a hospedaje boutique. Ocupación media de 78.1%.
Activo reconvertido III · Nápoles
Tres oficinas reconvertidas a hospedaje boutique. Ocupación media de 75.1%.
El margen GOP de la plataforma es de 81% y el NOI de 65%, por encima del 35–45% de un hotel de servicio completo. No es una anomalía de eficiencia: alimentos y bebidas, spa y valet parking se ceden a operadores especializados bajo renta fija más participación sobre ventas, de modo que ni el ingreso ni el costo de esas áreas consolidan en el estado de resultados del activo. Lo señalamos explícitamente porque quien compare contra benchmarks de hotelería tradicional debe ajustar la base.
El +52.6% compara el costo total de adquisición y reconversión contra la valuación vigente de un tercero independiente. No se ha realizado mediante una venta y corresponde a los propietarios de los inmuebles. Lo presentamos como prueba del modelo, no como resultado del vehículo. La aritmética completa por activo se revisa bajo confidencialidad.
Indicadores operativos acumulados del periodo 2023–2025 y corrida corriente al tercer trimestre de 2026, provenientes del sistema de gestión de VIATO; no auditados a la fecha de esta página. Valuaciones de los activos estabilizados a cargo de tercero independiente.
Creación de valor
El retorno no depende de que el mercado comprima múltiplos. Viene de la distancia entre lo que un activo rinde sobre su costo de entrada y el múltiplo al que el mercado institucional valúa ese mismo flujo.
Cap rate de salida · ilustrativo
Aritmética pública, no una proyección
Cap rates implícitos de las FIBRAs hoteleras cotizadas, calculados sobre valor empresa con cifras publicadas por las emisoras. Subscribimos la salida dentro de ese rango, sin acreditarnos premio alguno por calidad de portafolio ni por estructura de operación.
Un portafolio urbano, nuevo, con operación profesionalizada y contrato vigente debería valuarse por debajo de un vehículo listado con inventario heredado y CAPEX diferido. No nos acreditamos ese premio: la salida se subscribe dentro del rango que las propias FIBRAs implican. La compresión de cap rate es opcionalidad, no supuesto.
Un vehículo con una sola ruta de salida negocia desde la necesidad. Verificar la convertibilidad antes de comprar reserva la opción de no vender si el mercado no paga lo que el activo vale.
Originación
VIATO mantiene un expediente propio del inventario hotelero de menos de 100 habitaciones a la venta en las 32 entidades del país, construido activo por activo y verificado contra plataformas de reserva.
El inventario hotelero mexicano no se publica como hotelero: una parte sustancial del producto que perseguimos no aparece cuando se busca por categoría. Y ningún anuncio del país adjunta certificado de zonificación ni licencia de funcionamiento: el uso de suelo hotelero se verifica en ventanilla municipal, activo por activo. Por las dos razones, la originación es una capacidad y no una búsqueda.
Expediente de originación propio de VIATO con corte a septiembre de 2026. El inventario publicado no constituye pipeline comprometido, opción ni oferta sobre activo alguno.
Disciplina de riesgo
Enumeramos los riesgos materiales con su tratamiento, incluidos los que afectan a plazas donde la plataforma ya opera.
| Riesgo | Tratamiento |
|---|---|
| Corrección en un destino | Ningún capital comprometido en inmuebles de Tulum, donde el tráfico aéreo internacional cayó 34% en el 1T26: la exposición es de margen operativo, no patrimonial. No se adquiere en la plaza hasta observar dos trimestres consecutivos de recuperación. |
| Sobreoferta localizada | El mandato prioriza plazas urbanas y destinos secundarios, con límite de concentración por plaza y por activo. |
| Regulatorio | Regla de entrada sin excepción: el uso de suelo debe permitir alguna modalidad de alojamiento. Se excluyen los activos cuya viabilidad dependa del régimen de estancia turística eventual. |
| Tasa y liquidez de salida | Deuda senior garantizada con LTV objetivo moderado, sin mezzanine ni subordinación. Tres rutas de salida verificadas antes de adquirir. |
| Cambiario | Los activos, los ingresos y los costos están denominados en pesos, con cobertura parcial natural por la tarifa en dólares de los canales internacionales. La política cambiaria del vehículo se detalla en su documentación. |
Equipo gestor
Tres funciones separadas y ejercidas por personas distintas: dirección y originación, control financiero y levantamiento de capital, y operación del activo. Ningún miembro concentra la originación, la aprobación y la operación de un activo.
La separación entre dirección, control financiero y operación evita que un mismo miembro del equipo concentre la originación, la aprobación y la operación de un activo. El control financiero del vehículo y la relación con el inversionista recaen en una función independiente de la operación hotelera, y toda adquisición pasa por el Comité Técnico.
Contacto
El memorándum de inversión, el modelo financiero, la economía por activo y el expediente de originación se comparten con inversionistas institucionales bajo acuerdo de confidencialidad.
Disponible bajo confidencialidad
VIATO Capital es el brazo de inversión de FIBRA VAC. ADMINISTRACIÓN, S.A. de C.V., que opera comercialmente como VIATO. La plataforma operativa y la gestión del vehículo comparten equipo y estándar técnico, con funciones separadas y gobierno independiente.